在此次土地变性前

在此次土地变性前

2017-10-20 15:23

2007年8月,上海市第一中级人民法院进行第二次拍卖后,“著名资本投机家”成清波以香港胜南实业有限公司(下称“胜南实业”)的名义,用人民币330万元的超低价,将港虹公司及其虹桥商贸城项目的全部股权收入囊中。新的投资方香港胜南实业有限公司和虹西公司联手成立了上海成城购物广场实业发展有限公司,作为该购物中心项目的开发主体。

这桩看似普通的国有土地交易背后却暗藏玄机。该地块并非净地,其现状是号称“上海第一烂尾楼”的成城购物广场,原名虹桥商贸城,总建筑面积40万平方米,2000年由上海港虹实业发展有限公司投资建造,计划建造成“亚洲最大的购物中心”。后由于资金链断裂,该项目于2003年4月意外停工导致烂尾。随后,项目又经过了数次转手,其间也有数次传出复工消息,但近日记者走访该项目时,发现至今仍未见有复工迹象。

成城购物广场自2003年烂尾后,一直没有下文,直到2006年,当时债务累累的项目公司上海港虹实业发展有限公司的全部股权被上海市第一中院人民法院拍卖,这场拍卖被业内称为“成城购物广场拍卖门”。

“新华传媒对土地变性的做法早有计划,这次土地招拍挂只是走个流程。”一位熟悉新华传媒的知情人士向记者指出,闵行区相关部门把土地收回后再挂牌,并在出让文件中规定,参与竞拍需缴纳竞买保证金13亿元,保证金比例达到50%,且受让人需承诺开发投资总额不低于33亿元。而挂牌仅7天后,新华传媒为此成立的上海新华成城资产管理公司就以26亿元拿下地块。

记者查阅资料后发现,1998年4月,上海市闵行区虹桥镇下属村集体企业上海虹西实业有限公司(下称“虹西公司”),因延安西路高架工程拆迁获得位于吴中路、虹井路口面积为82695平方米的划拨企业安置用地。其后,虹西公司与新加坡的投资商亚太实业集团有限公司(下称“亚太公司”)合作,其中虹西公司提供土地使用权、亚太公司提供资金,双方以合资公司上海港虹实业发展有限公司(下称“港虹公司”)的名义开发建设上海虹桥商贸城。

然而,由于项目公司背负数亿元债务、其他应付款,和一大堆排队等候法院执行的债权人,胜南实业接手后不到一年工程再度烂尾。

记者注意到,在此次土地变性前,三大股东已间接从政府方面获得5.5亿元的赔偿费,从而抵消了部分拿地成本。

由于虹西公司作为合作条件所提供的该土地使用权系以划拨方式取得,其进行商业项目开发的合作方式是租赁村集体土地,而不是依法办理国有土地有偿使用出让手续。2003年,闵行区相关部门先后将该项目的立项、建设工程名称和性质全部变更为“新建仓储项目”。因此,在此次土地变性前,成城购物广场的编号为:沪房地闵字(2003)第078108号的上海市房地产权证上,土地所有权人为虹西公司,使用权来源为“划拨”,用途为“绿化、仓储”。

“成城项目土地变性的整个过程,带有明显的定向出让色彩。”沪上一位不愿具名的业内人士指出,上述地块位于上海大虹桥板块,出让价格远远低于同地段商业用地均价,且是由政府划拨的村集体土地,变性为商业用地,接着又未经过充分市场竞争直接出让给原主人,使其坐拥烂尾多年产生的土地升值利润。

据此前的媒体报道,在此次股权拍卖前,亚太公司对港虹公司全额投入的实到注册资本为1789万美元,而评估机构——上海远东社科资产评估有限公司出具的评估报告中,亚太公司对港虹公司的股权评估价值却仅为人民币410万元。该评估报告对应计入港虹公司净资产的在建工程和长期待摊费用等均不予计入,导致经评估调整后的净资产增值率达到-97.23%。2006年11月21日,因港虹公司提出异议,后第一次拍卖被迫取消。

被称为“魔都第一烂尾楼”的成城购物广场停工十年后蹊跷变身。10月29日,新华传媒旗下上海新华成城资产管理有限公司以26亿元底价竞得上海闵行区虹桥镇地块,折合楼面价9252元/平方米。

多年来,成城购物广场的多个股东最头疼的问题,莫过于土地性质“名不正言不顺”,使得这座体量庞大的烂尾楼被上海市民诟病为“大虹桥的心病”。

十年股权腾挪

记者了解到,成城购物广场之所以至今仍保持着“上海第一”的称号,除了资金问题以外,更重要的是其项目用地性质原为仓储和绿地,并非商业用地,多个投资方因土地性质问题无法贷款融资,导致后续资金不足,以致于工程烂尾达十年。

传媒大鳄地产局

上述地块为上海闵行区虹桥镇龙柏社区s110201、s110202单元15-01地块,据出让文件,地块东至金汇路,南至吴中路,西至虹井路,北至先锋街,出让面积6.72万平方米,容积率4.18,规划为商业用地。

为引入合作方共同分担压力,2011年4月,以运作红星美凯龙家居mall出名的红星集团,以第三方投资者身份斥资5.7亿元进驻成城购物广场。在一系列股权转让完成后,新华传媒、澳宇投资、红星集团将分别持有管理公司40%、15%、45%的股权。

作为上海滩最大的烂尾楼,成城购物广场十年来,一直是“无土地所有权,无正规施工手续”的违规项目,甚至经历了多次不平凡的股权转让。

仓储地变商业

2010年10月22日,新华传媒公告称,公司已经与上海新华发行集团投资管理有限公司签署《成城广场项目收购协议书》,将按照收购协议约定标准向上海成城购物广场实业发展有限公司提供“财务资助”人民币13.2亿元(款项将专项用于清偿上海成城既有债务),而作为对价,新华传媒有权通过所属香港全资子公司嘉时国际有限公司以1港元价格直接受让新华投资在胜南公司中的70%股权及权益,从而间接实现公司对成城购物广场项目经营权的受让。此前,新华传媒曾对成城购物广场做过一次估值,项目总价值已达到了28亿元。

号称“亚洲最大购物乐园”的项目是一个无银行融资能力的仓储项目,这让此后接手的新华传媒等股东感到忧虑。在2010年取得项目控制权后,新华传媒发布公告称,拟将成城购物中心打造成特大型文化生活中心,预计建设期约15个月。但成城项目“在土地性质等方面尚存一些历史遗留问题”,且存在一定的现金流等财务风险。经初步测算,项目总投资约26.2亿元人民币。此后,新华传媒方面加紧推进项目调整,希望能尽快完成土地性质变更,并通过收储成为其土地权利人。

2012年,新华传媒公告称:由项目公司和该地块原土地权利人共同配合政府相关部门,完成土地收储。公司将以管理公司为主体,通过法定程序以出让方式获取成城公司开发的成城项目国有建设用地。一年后,完成土地收储,公司竞拍得地。

2010年10月,上海解放日报报业集团旗下上市公司新华传媒向成城购物广场项目公司提供“财务资助”人民币13.2亿元,从而间接取得了项目经营权和控制权。新华传媒当时表示,将积极帮助项目公司向政府相关部门协调,完成土地性质变更,变为40年所有权的商业用地。经过两年的努力,今年10月22日,上述地块公开进入招拍挂程序,并被新华传媒以26亿元拿下。